一文读透普洛斯，如何在物流地产一骑绝尘？

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  此“普洛斯”非彼“普洛斯”

  如今提到物流地产商和物流产业投资，不可能不提普洛斯，但很多读者可能并不知晓，如今我们提到的普洛斯，其实并非物流地产鼻祖、物流地产概念的提出者、全球第一的物流地产经营商—美国普洛斯集团，而是其较早剥离出的亚洲业务和团队—新加坡普洛斯集团(Global Logistic Properties，GLP)的延续，如今，其与全球第一的物流地产经营商ProLogis已经并无关系。

  上世纪80年代，美国ProLogis(原普洛斯，现安博公司)提出物流地产的概念(物流地产指物流地产商根据客户需求，选择合适的地点，建设专用的物流设施，再转租给客户，并提供相关物业管理服务的物流活动)并率先进行实践，如今美国ProLogis早已成为全球最大的物流地产商。

  据ProLogis官网，截至2020年末，美国ProLogis业务覆盖四大洲19个国家，管理资产总值1450亿美金，年度流转货物总值2.2万亿美金，相当于19个国家GDP总值的3.5%。

  新加坡普洛斯集团(GLP)前身是美国普洛斯集团(ProLogis)的亚洲业务，2008年被新加坡政府投资公司(GIC)以13亿美元收购，并于2010年10月在新加坡证券交易所上市。

  7年后，2017年7月14日，中国财团116亿美元成功收购普洛斯，财团情况：厚朴投资占股21.3%、万科集团占股21.4%、高瓴资本占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%、普洛斯管理层占股21.2%;2018年1月22日，普洛斯正式宣布从新加坡证券交易所退市，私有化进程正式完成。

  从2003年美国ProLogis进入中国市场，到如今GLP普洛斯在国内物流领域的核心地位，中国物流地产及物流产业的发展，离不开富有国际经验的公司及团队的输出及实践，当然也同样得益于几年前中国财团对普洛斯的私有化的前瞻。IIR本篇案例将主要围绕如今的普洛斯GLP集团进行案例分析，重点涉及物流板块的投资。

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  从被迫卖身到称霸武林普洛斯GLP物流地产称霸史

  2018年1月普洛斯的私有化完成，代表着中国物流巨头首次走向世界舞台。

  从2009年ProLogis13亿美金出售全部中国资产和部分日本地产基金组建GLP，到2017年中国财团用116亿美金代价买进普洛斯，再到2019年，普洛斯美国部分物流资产以187亿美金出售给黑石集团，普洛斯GLP的发展与估值一样，以中国为中心，呈现指数级增长。

  1.物流地产全球网络及规模

  截至2020年末，普洛斯GLP全球业务覆盖四大洲17个国家，资产管理规模超1000亿美金，不动产及私募股权基金63支。

  2020年，普洛斯GLP全球新签租约及续租总面积达2270万平方米，同比增长57% 。同期，新开工项目总面积达560万平方米，涉及总投资额53亿美元，同比增长75%。

  2.普洛斯GLP物流地产运营模式

  不同于万纬、京东、宇培等跨界及国内物流地产商的重资产模式，普洛斯GLP通过物流地产基金模式，实现了轻资产、高周转运营，有效解决了长期持有物业过程中的资金占用难题，加速了自身的扩张。

  3.普洛斯GLP在中国(物流地产)

  普洛斯中国是普洛斯集团在中国境内的开展现代仓储开发、经营和物流相关业务的平台，同时，其业务内容还涵盖私募地产基金、资产证券化、战略合作及投资等。

  随着经济的发展和居民消费水平的提升，中国物流需求不断增加，电商推动快递和仓储需求快速崛起，物流地产商也在加速扩张。截至2018年，全国营业性通用仓库面积为10.6亿平方米、物流园数量达1638个(中国产业信息网数据)。

  普洛斯GLP在中国通过并购+合作的方式快速发展，已经成为中国境内最大的现代物流及工业基础设施提供商和服务商，在现代仓储领域，更是具有绝对的领先地位。

  据普洛斯中国2021年1月20日发布的2021公司债募集说明书显示，截至2020年9月30日，普洛斯中国在境内所持有物流仓储面积约4042万平方米，持有已建成的仓储面积约为2989 万平方米，位居中国境内现代仓储行业第一。

  普洛斯中国的仓储物流园已覆盖中国43个主要城市和物流枢纽市场，拥有397个仓储物流园，所持有仓储物流园总建筑面积约4288百万平方米，在中国的资产规模超过300亿美元。

  2020年1-9月，普洛斯中国实现营业收入总计9.23亿美元，仓储租赁及基金管理业务的收入(主要为仓储租金收入、为仓储客户提供相关的金融服务收入和管理费收入等)占营业总收入的比例达94.02%，其中仓储租金及相关收入占营业总收入的比例达73.69%。

  4.普洛斯中国的主要客户(物流地产)

  普洛斯中国的客户多为大中型客户，主要客户行业多为第三方物流行业、电商零售行业、制造行业和医药行业等。

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  普洛斯GLP基金版图

  1.物流地产基金

  除现代仓储开发、经营和物流相关业务，普洛斯中国在投资管理方面也有者丰富的经验，在中国境、内外募集并运行了多只专门投资于中国的物流地产基金，这些基金资产管理规模已超过1300亿元人民币，团队也以富有经验的物流产业人士及普洛斯元老为主。

  2.股权投资(基金投资+直接投资)

  普洛斯中国在中国境内除了投资物流地产外，也做了很多股权投资。作为LP的基金投资方面，普洛斯投资2亿，出资支持中国国有企业混合所有制改革基金(2020年12月)，出资5000万元成为原高瓴资本洪婧发起成立的高成资本LP。

  近年来，随着普洛斯GLP在物流生态体系的布局，普洛斯中国的投资标的由早期的物流运输为主业逐渐拓展到提升物流基础设施业务的相关领域，如：大数据及金融科技、人工智能等，人工智能方面重点在自动驾驶、无人驾驶方面会与物流体系协同。

  3.隐山资本

  隐山资本是普洛斯旗下的私募股权投资平台，成立于2018年，主要聚焦物流生态领域的投资。据中基协数据显示，隐山资本现有备案基金2只(其中1只已提前清算)，管理规模近100亿元。

  隐山资本作为普洛斯旗下的投资平台，重点对与普洛斯物流基础设施业务互补的领域进行投资，进一步助力普洛斯物流生态体系的建设。截至2020年末，隐山资本已投资规模超60亿元，已投公司超50家，多投资于物流运输行业(超50%)，且有部分项目承接于普洛斯早先投资的份额。

  4.普洛斯建发股权投资基金

  2020年9月，普洛斯GLP联手厦门建发集团发起设立了首支母基金——普洛斯建发股权投资基金，由普洛斯、建发集团、厦门市国企战略发展基金及自贸区、翔安区共同出资，并成立厦门君聚投资管理有限公司负责运营管理。基金目标规模75-100亿元人民币，现首轮募资50亿元已完成。

  同样延续普洛斯身份与原则，母基金团队人员均为市场化招募，且均为具有丰富母基金投资经验的专业人士。

  截至2021年2月10日，普洛斯建发股权投资基金已投资规模超6亿元人民币，投资基金5只，被投机构包括钟鼎资本、君联资本、晨壹投资、湖北凯辉基金和元生创投。

  2020年10月，普洛斯建发股权投资基金做了第一笔直接投资——震坤行，同期参与投资的机构还有：云锋基金、中国国有企业结构调整基金、腾讯投资、经纬中国、君联资本、同创伟业、建发新兴投资、钟鼎资本、元生创投等，可见，普洛斯建发母基金的直投部分，也与被投GP互动频繁，积极获取直投项目机会。

  物流领域投资拍档：普洛斯与钟鼎资本

  钟鼎资本是一家专注物流领域的机构众所周知，梅志明作为普洛斯GLP的掌门人，同时还兼任钟鼎资本的创始合伙人和投委会主席职务。钟鼎资本自成立以来，长期深耕物流领域，与普洛斯GLP互动颇多，在投资标的上存在较多交集。

  物流领域(含物流地产)多为重资产，强资本驱动。普洛斯作为海外基因、如今已充分实现本土化的一家产业资本代表，物流地产开发+运营+基金管理的模式，让其业务形成更加稳定的铁三角。

  随着国内消费升级和电商产业的迅速崛起，物流行业更进入机遇和挑战并存的新竞争格局期，而基金管理业务不仅给普洛斯赋予了财务杠杆效应、新的利润来源和更快速的资金回笼，同时作为物流基础设施的构建者之一，其也吸引了各类无形资源，让其拥有了强大“朋友圈”，如大型互联网平台、险资、房地产商等 。

  在投资板块内部+外部基金联动的模式，LP与直投并行出击，外加深度合作伙伴，普洛斯无疑成为抓住中国机遇、构建中国物流基础设施、深度赋能产业的典范。

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