普洛斯9.8亿元抢入香港物流仓储市场

  普洛斯拟以10.8亿港元(约9.8亿人民币)的价格向太古地产收购位于香港青衣地区的仓库。据了解，这是普洛斯在香港的首次物流投资。

  盯住香港物流资产开发投建的不只普洛斯一家。今年以来，交易甚是频繁。

  5月，华润物流46.2亿港元买下沙田及柴湾的两幢仓库;7月，ESR以52.57亿港元获得香港新界葵涌物流用地;8月，马士基48亿美元收购利丰物流。

  是什么扇起了这阵投资热度?第一太平戴维斯认为，市场持续出现需求，加上供应量极低，物流市场气氛继续向好。香港物流资产租金继续上涨，空置率持续下降。

  渐涨的需求和尚未被释放的优势，或是吸引各物流巨头入港的原因。

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  入港

  近日，亚洲物流巨头普洛斯拟以10.8亿港元的价格向太古地产收购位于香港青衣地区的仓库。据了解，这是普洛斯在香港的首次物流投资。

  官网指，普洛斯在全球布局17个国家和地区，据YY评级整理，从具体位置来看，普洛斯物流园区在国内的布局主要分布在大、中型城市的近郊区以及周边卫星城市，但未在香港有所布局，只是在深圳、东莞、珠海三地设物流园和保税仓。

  据悉，普洛斯此次所购仓库即DSL仓库，位于港区青甜街8-12号，建筑面积18.6万平方英尺(约1.73万平方米)，共计5层。地图信息显示，仓库临海，位于葵青青衣片区。而青衣片区是四面环海，仅通过青荃路和青葵公路与港岛主体连接。

  从地图比例尺推测，青衣片区所处的小岛南北纵深不过5、6公里，东西横延不过4、5公里。东南有头部物流企业资产--丰树青衣物流中心，顺时针看，更偏南的地方有招商局物流中心，南边偏西临海有英发物流有限公司，普洛斯收购的DSL仓库则位于西边临海。

  目前DSL仓库的租户为物流供应商DB Schenker。根据现有租约，该仓库的租金收益约为300万港元每月，平均下来，每月每平方英尺在16.1港元左右。

  盯住香港物流资产开发投建的不只普洛斯一家。5月，华润物流以46.2亿港元买入嘉里建设位于沙田及柴湾的两幢仓库，并有可能留作自用。该公司亦斥资2.64亿港元以售后租回的形式向翠华集团购买葵涌两层物业。

  7月，ESR以52.57亿港元获得香港新界葵涌物流用地;8月，全球最大集装箱航运企业马士基宣布以36亿美元完成收购香港物流公司LF Logistics(利丰物流)。

  香港物流资产交易和开发逐渐升温。

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  市场渐热

  第一太平戴维斯7月曾发布2022年第二季工业楼宇销售及租赁报告概述指，整幢工厦成交增加、工业物业投资气氛回升。并指出由于市场持续出现需求，加上供应量极低，物流市场气氛继续向好。

  与此同时，香港物流资产租金继续上涨，空置率持续下降。第一太平戴维斯的数据显示，整体及现代化仓库租金持续上升，2022年第二季度升幅分别为1.9%及2.7%，同期整体及现代化仓库空置率分别下跌至1.9%及1.1%。

  拿普洛斯收购的仓库为例，根据香港屋网各代理机构招商的最新价格，同样位于香港葵青青衣的丰树物流中心租金单价为16.0港元每呎，招商局物流中心为16.1港元每呎。青衣片区各地租金价格在7.8港元-20.6港元每呎不等。业内人士指，与去年同期相比，该地区目前15港元的平均租金已经攀升10%。

  第一太平戴维斯认为，随着疫情逐渐受控，零售市场重拾动力，电子商贸亦表现强劲，物流需求保持殷切。

  由于仓库空置率极低，部分现金充裕的营运商进入销售市场以确保获得营运空间，而投资者则继续寻找高收益的工业资产。

  而过去，香港的物流优势也并未被完全释放。据2020年公布的敦豪国际速递(DHL)全球连通性指数(GCI)，2019年，香港在全球连通性深度上排名第二，在新加坡之后。

  在2020年7月，团结香港基金发表的一份土地房屋政策研究报告指出，由于物流业用地供应不足，香港港口堆场面积与货柜吞吐量的比例在世界十大港口中倒数第一，收费却是十大港口中最贵。

  近一年来香港政府有数次公开招标出售物流用地，因疫情原因取消招标一宗，另一宗在3家头部物流企业的竞标中由ESR竞得。

  渐涨的需求和尚未被释放的优势，或是吸引各物流巨头入港的原因。

  尽管仓库空间供应的潜在增加可能在短期内减低自用业主的购买意欲，但第一太平戴维斯副董事总经理暨九龙销售部主管萧兆新先生说，其提供的高收益意味着工业物业仍然是许多渴求收益的投资者之首选。

  至于太古地产为何出售该物流资产，其自身给出的说法是，太古地产将出售某些非核心资产并将所得资金重新投资于新的机会，这正是太古地产新战略的一部分。

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