一文读懂ESG对中国物流地产的影响

  ESG是Environment(环境)、Social(社会)和Governance(治理)的缩写。环境因素(Environment)是指企业在生产制造的过程中对环境的影响程度;社会因素(Social)是指企业所承担的社会责任，以及如何处理企业与人之间的关系;治理因素(Governance)主要指公司如何自我治理与监管。

  自2016年巴黎协定生效以来，ESG在全球的认可度逐渐提升，海外资本首先响应，国内各市场主体也逐渐体现出对ESG原则的接纳与拥抱。

  ESG原则指导下，投资人或是融资方对物流地产产生的新要求，将会推动物流仓储行业链条的各个环节向ESG的方向发生转变。投资端、融资端、开发商、持有方、运营方、租赁方等将联动起来，将ESG的理念贯穿于物流地产的开发设计、建造、运营、退出等各个环节。由此，ESG理念将会切实塑造物流仓储产业链和供应链的发展方向。

  对于投资者而言，ESG代表了一种筛选标准或者投资策略，随着越来越多大型投资者加入国际性责任投资相关组织，ESG原则在投资决策中的重要性与日俱增。

  对于企业而言，ESG可以帮助企业本身和利益相关者了解企业如何管理与环境、社会和治理因素相关的风险和机遇。ESG原则能够指导企业降低运营成本、找到新的商业机遇、打开新市场、提升综合风险管理能力。

  在这次的白皮书中，我们结合中国物流地产市场现状，梳理了物流仓储企业践行ESG的相关举措，展现了租户对于ESG的看法和态度，分析了ESG措施在投融资中发挥的重要角色，并邀请业主分享各自的ESG战略和行动。

  我们发现:投资人，尤其是境外投资人，已经将ESG融入投资决策中;不少物流仓储企业积极践行ESG原则，尤其注重仓储设施的节能减排，将屋顶光伏、电力存储、水循环系统等实际运用于物流地产的建设和运营中;同时，租户对于ESG举措的接纳度较高，对于ESG相关的实践行动有迫切需求。随着相关政策的出台，企业积极践行ESG举措，不仅仅能够实现降本增效，更能促进企业融资，助力企业发展。

  ESG原则指导下，投资人或是融资方对物流地产产生的新要求，将会推动物流仓储行业链条的各个环节向ESG的方向发生转变。投资端、融资端、开发商、持有方、运营方、租赁方等将联动起来，将ESG的理念贯穿于物流地产的开发设计、建造、运营、退出等各个环节。由此，ESG理念将会切实塑造物流仓储产业链和供应链的发展方向。

  01

  我国物流地产市场日趋成熟，竞争愈烈

  一、租赁市场分化格局形成

  物流行业作为现代商业活动的重要桥梁，连接着社会经济的各个部分，伴随着国民经济的不断发展，物流地产也日趋成熟，竞争也愈发激烈，逐渐形成了分化的格局。截止2021年底，在仲量联行臻量研究院监测的45个城市中，一线城市的高标仓租金中位数达到1.6元/平方米/天;二线城市的高标仓租金中位数租金为1.01元/平方米/天;三线城市的高标仓租金中位数仅为0.81元/平方米/天;而卫星城由于区位优势，可以承接来自一线城市的外需求，所以高标仓租金中位数可以达到1.19元/平方米/天。进入2022年上半年，一线城市和卫星城市的租金仍持续上涨，尤其是卫星城市的租金上涨动力明显，而二三线城市的租金则明显承受压力。由此可见，中国物流地产高标仓市场分化明显。

  随着市场成熟度的不断提高，竞争将日渐激烈，中国物流地产也将呈现更多元化的格局，向着更加细分的领域发展。

  二、投资市场竞争激烈

  自2020年以来，随着电商行业的持续发展，制造业的稳步增长，以及疫情对于医药医疗、生鲜冷链等行业的推动，叠加中国主要城市办公楼板块进入供应周期的影响，中国物流地产受到了越来越多投资人的青睐。投资交易市场的竞争加剧，在一定程度推高了物流资产成交价格，资本化率稳中有降。

  以上海市场为例，近几年上海大宗物流交易的资本化率有持续下行趋势。根据臻量资产管理平台的数据显示，上海物流板块资本化率与上海中央商务板块办公物业的资本化率之间的差距不断缩小。2012年上海物流板块资本化率较上海CBD办公板块资本化率高200个bps以上，此后两者之间的差异不断缩小，预计到2022年底两者之间的差距将缩窄至小于50个bps。根据国际惯例，一座城市的物流板块资本化率一般较同一城市的办公板块资本化率高50-100个bps之间不等，因此预计未来我国物流板块收益率继续下行的空间有限。

  不断被挤压的资本化率意味着更小的利润空间和更长的投资回收期，对于计划入市的投资人而言，如何加强运营管理、实现降本增效，从而提升租金收入、增加投资收益，将会成为其下一个退出周期内面临的主要挑战。在这样的情况下，物流仓储企业运营管理的重要性日益凸显。低碳运营，实现降本增效，将成为物流地产新的增长点。

  为了降低能源费用，推进低碳发展，高标仓的各类市场参与者做出了不懈努力，主要从高标仓的建设入手，实现降本增效。

  02

  ESG助力物流地产降本增效

  随着现代物流业的高速发展，物流地产成为现代供应链体系的重要组成部分。租户不仅仅追求仓库的储物功能，更追求仓储运转效率，自动化仓库、数字月台、远程信息处理系统、智能闸道等技术，已经成为租户选择仓库时的重要考量。

  现代物流业的高速发展，对物流地产的仓储环境和运营能力提出了新的要求，对能源的依赖度也大幅提升。提升能源效率，优化仓储过程中产生的各项费用，降低碳排放量，提升能源供给的稳定性等等，都将成为租户选择仓库时的考虑因素。ESG相关措施能够有效实现节能减排，助力降本增效，许多租户也愿意为带有ESG元素的仓库支付一定溢价。

  高标仓的运营中，高昂的能源费用一直是租户面临的一大难题，也是业主方无法实现将本增效的一大障碍。另外，近年来，全国和世界范围内都出现了阶段性电力供应紧张的情况，对仓储设施的业主和租户而言都带来了不小的挑战。为了降低能源费用，高标仓的各类市场参与者做出了不懈努力，主要从高标仓的建设入手，践行可持续发展相关措施，实现降本增效，主流措施包括:

  一、屋顶光伏

  为了提升能源利用效率，降低能耗成本，许多高标仓开始利用太阳能电力，铺设屋顶光伏。光伏的铺设需要考虑面积、日照方向、区域气候、用电要求等等，大部分的高标仓屋顶面积较大且呈水平面、能够无阻挡地全方位接受日照，这些特征让绝大部分高标仓都适合安装屋顶光伏系统(屋顶太阳能板)。

  屋顶光伏的运营有三种主流模式:自持运营、租赁模式以及购电协议模式。对于高标仓的运营方来讲，装设屋顶光伏不仅可通过收取租户电费和销售电力获得收入，而且可省去仓库用电成本，降本增效。屋顶光伏运营商以优惠租金甚至免费租用仓库屋顶，而仓库业主会获得优惠电价。由于全国取消光伏度电补贴后，光电上网电价和煤电上网电价相同，普遍低于市场销售电价，屋顶光伏运营商可实现更多利润。同时，高标仓的各类市场参与者用电成本降低，且可通过收取仓库租户电费赚取电费差价。整体而言，高标仓的屋顶以及建筑物在可持续方向上的改造，不仅有利于实现ESG目标，也帮助高标仓的运营方从收入端和成本端降本增效。

  1、开发商自持模式

  在开发商自持模式下，物流地产业主在自有仓库屋顶投资安装太阳能电池板，产生的电力首先用于满足仓库自身运营和仓库租户的需求，多余电力出售给电网。这种模式下，仓库业主不仅可通过收取租户电费和销售电力获得收入，而且可省去仓库用电成本，降本增效。此外，虽然我国2021年全面取消光伏度电补贴，实现平价上网，但仍有地方为发展区域光伏产业设有地方性补贴，或可成为屋顶光伏另一收入来源。

  2、纯租赁模式与开发商自持模式不同，纯租赁模式下，仓库业主直接将空置屋顶出租给屋顶光伏运营商赚取租金收入，并不参与光伏发电的投资和运营，屋顶光伏产生电力全部出售给电网。一般屋顶租赁期限在20-25年之间，与太阳能设施的寿命相匹配。纯租赁模式下，仓库业主可获得额外的屋顶租金收入，而仓库运营成本端基本不受影响。

  3、购电协议模式PPA(PowerPurchaseAgreement)购电协议模式或可称为开发商自持模式和纯租赁模式的结合。仓库业主将屋顶出租给屋顶光伏运营商投资安装太阳能电池板，并与其签署购电协议，确保屋顶光伏发电首先满足仓库自身和租户的电力需求，然后再将余电出售给电网。

  在这种模式下，屋顶光伏运营商以优惠租金甚至免费租用仓库屋顶，而仓库业主会获得优惠电价。由于全国取消光伏度电补贴后，光电上网电价和煤电上网电价相同，普遍低于市场销售电价，故较于纯租赁模式，屋顶光伏运营商可实现更多利润。同时，仓储业主用电成本降低，且可通过收取仓库租户电费赚取电费差价。PPA模式作为一个“双赢“的模式，在三种屋顶光伏商业模式中最为常见。

  二、储能系统

  在高标仓建筑内储存有价值的电力，以便能在能源缺乏或者电力需求超过可再生技术的能力时释放电力，保障租户的用电需求，对于租户来说至关重要。

  随着电子商务、线上生鲜等行业的高速发展，分拨中心、冷库等设施需要保持不间断的高效运转以满足消费者的要求，在这种情况下，高标仓特别是冷库的备用电力储备就显得尤为重要。目前，许多国内外的大型物流园、转运中心等都已经在探索新型储能、微电网等技术，在电力供应紧张的时段保障设施持续运行。

  布局储能系统，也能够在供电中断时提供必要的备用电源，以保护场地免受停电、电压下降或者其他电力质量问题的影响。

  布局储能系统，还能够减少能源费用和削峰。除了提升场地充分利用可再生能源的能力，降低能耗成本，电池还允许在一天中最昂贵的用电时间放电，从而让用户无需在这些时段支付峰值价格，通过“削峰”进一步降低用电成本。

  三、水循环利用

  雨水收集和循环利用系统也能够降低仓储园区的用水消耗，是仓储设施降低费用、减轻环境影响的一大发展方向。雨水回收利用系统，是将园区雨水进行收集之后，经过对雨水处理后达到符合非饮用的使用标准，以满足园区绿化浇灌、道路冲洗、清洁用水等需求。利用大面积的屋顶、空地面积等，架设雨水收集系统，能够帮助物流仓储园区减少40%-50%对自来水供应的依赖;水循环系统也能够减少对排水系统的负荷，通过将径流水导入水箱进行循环利用，特别是在涝季，能够减少暴雨、洪水对于园区的影响。

  目前，普洛斯和宇培运营的多个物流园都已经建设了雨水回收系统，我们相信，这也是未来物流园践行ESG的又一大趋势。

  四、智能电表

  仓储设施业运用智能电表、水表等设备，帮助租户提升仓储效率。智能电表和水表能够承担原始电能数据采集、计量和传输的任务，能够为用户提供更加详细的用电信息，帮助用户管理用电量，以达到节省电费和减少排放温室气体的目的。目前，国内已有不少物流园区在使用智能电表系统，提升园区电力使用效率和质量的同时，也大大节省了抄表、统表的人力和时间，帮助物流园区降本增效。

  整体来讲，仲量联行持续对中国境内的多个高标仓做了典型性分析，绿色建筑或者是具有净零碳设施的设备的高标仓，更容易吸引和稳定租户，甚至可以获得租金溢价。

  03

  ESG助力物流仓储企业创造社会价值

  改善工作环境，提升员工福祉，为企业提供可持续发展动能，也日益成为物流仓储企业践行ESG相关举措的重要一环。

  近年来，欧美国家的物流企业先后出现了人员短缺问题，特别是卡车司机的缺乏，给物流企业的发展带来了不小的困境，保障员工福利，留住人才，也成为境外物流企业实现社会价值、提升公司治理水平的重要举措。在我国，物流仓储企业也特别注重保障员工权益，改善工作环境，鼓励员工进行终身学习，积极开展岗位培训等，在提升员工素质的同时，丰富员工生活，增加员工和公司之间的沟通和交流。安博(Prologis)总部数年来一直致力于通过社区劳工计划(CWI)和道路交通安全教育培训项目为物流行业的从业人员提升职业技能和职业素养。普洛斯西安环普国际科技园入驻了各行业研发领军企业，服务超过3万名高科技产业人才，引进170余家软件和信息技术服务类企业以及40余家配套商业客户，为西北地区高科技发展提供动能，为了提高园区年轻、活力、创新的氛围，园区通过改造升级和运营优化，满足高知创新人才对智能化、人性化和绿色可持续办公的空间的需求。另外，安博(Prologis)、普洛斯等都已经通过多种方式保障司机安全，更好地帮助卡车司机提升业务能力、提供安全保障。作为当地社会生活的重要参与者，物流仓储企业也积极回馈社会，支持社区发展。不少物流仓储企业都通过参与社会公益与慈善、举办志愿者活动等等，和社区形成了良性互动，贡献社会价值。

  2020年新冠肺炎疫情发生以来，物流在国民生活中的重要性日益凸显，成为支撑国民经济运行、保障人民生活的命脉行业。作为物流行业从业者，许多企业也加入到一线，参与抗疫保供，持续保障物流及产业园的安全运营。在各地疫情封控期

  过3万名高科技产业人才，引进170余家软件和信息技术服务类企业以及40余家配套商业客户，为西北地区高科技发展提供动能，为了提高园区年轻、活力、创新的氛围，园区通过改造升级和运营优化，满足高知创新人才对智能化、人性化和绿色可持续办公的空间的需求。另外，安博(Prologis)、普洛斯等都已经通过多种方式保障司机安全，更好地帮助卡车司机提升业务能力、提供安全保障。作为当地社会生活的重要参与者，物流仓储企业也积极回馈社会，支持社区发展。不少物流仓储企业都通过参与社会公益与慈善、举办志愿者活动等等，和社区形成了良性互动，贡献社会价值。

  2020年新冠肺炎疫情发生以来，物流在国民生活中的重要性日益凸显，成为支撑国民经济运行、保障人民生活的命脉行业。作为物流行业从业者，许多企业也加入到一线，参与抗疫保供，持续保障物流及产业园的安全运营。在各地疫情封控期间，多家物流仓储企业被纳入地方疫情生活物资保障企业名单，非常时期，物流园区的高效、安全、健康运转，是物流仓储企业社会价值的重要体现。

  04

  租户调研

  2022年上半年，臻量资产管理平台联合安博(Prologis)、龙地、万纬、LOGOS四大物流地产头部企业对210个主要租户进行了ESG观念及实践调查。调查通过问卷进行，通过这次的调查结果，我们可以进一步了解ESG对租户产生的影响，增强租户关于ESG等可持续发展的意识，进一步协助业主方与租户在ESG相关事宜上的沟通交流。

  第三方物流和电商高标仓租户为此次调查的主要租户类型，其中第三方物流租户占比52%，两者合计占比超过调查对象的60%。大部分受访租户代表都为私营企业的运营管理者或者中层管理者，88%为高标仓租户。

  在提供和接受ESG相关培训方面，将近一半的租户表示会在公司内部进行ESG培训，约70%的租户接收ESG资讯的渠道较为多元，其中，公司内部分享为接收ESG信息的主要渠道。但是，也有30%的租户表示没有接收到过关于ESG的资讯。

  随着ESG理念的逐渐普及，租户普遍倾向于认为，ESG未来不仅将成为衡量仓库的标准之一，而且还会成为主要标准。

  超过1/3的租户非常确定未来将会把ESG当作衡量仓库的标准之一，平均而言，租户给对于未来把ESG当作衡量仓库的标准之一平均打分为7.5(10为最高)。同时，有1/3的租户认为未来ESG会成为影响仓库选择的主要因素,租户给对于未来把ESG当作衡量仓库的主要因素平均打分也为7.5(10为最高)。

  未来，ESG不仅仅将在仓库选择上起重要作用，许多公司也出于承担社会责任、相应政府政策、降低企业风险等原因，积极考虑在战略层面进行ESG部署。

  其实，由于资本对于ESG的重视，目前许多投资人已经开始对企业有ESG方面的要求，半数以上的受访人都表示，企业经历过投资者要求提供可持续发展方案。

  践行，推行环保措施能够给公司运营带来长期利益，但在实行初期，也不可避免会带来提高租金成本等问题。53%的受访者表示，提高租金成本是目前公司实行环保措施带来的最大问题，相关资质人员和培训的缺失、短期资金压力等，也给公司实行环保措施带来了一定困难。

  那么，在选取合适的仓库时，具体哪些ESG表现会纳入公司的考量中呢?调查显示，超过半数的受访者都认为自动化仓库、数字月台、远程信息处理系统、智能闸道技术最为重要。

  在面对带有ESG元素的仓库较高的租金时，租户不可避免地需要在租金优惠和ESG设施之间做出选择。租户是否愿意为有ESG元素的仓库支付较高的溢价呢?对此，我们让受访者在0(完全不愿意)到10(完全愿意)的倾向中进行选择。

  结果显示，分别有1/4的受访者对此持中立态度和完全愿意。总体而言，受访者的平均倾向得分为6.5，表明目前市场对于为ESG支付溢价的意愿在中上水平。

  各项细分ESG措施也对公司业务有不同影响，调查显示，隐私和数据安全、垃圾处理和碳排放为对租户业务影响最大的ESG措施。

  当下，企业运营者和管理层也对ESG相关措施所带来的成本增加形成了一定的估计。在调查中，我们请受访者预估不同的ESG措施给运营成本带来的提升。

  最后，我们请受调查租户对ESG各项措施的重要性进行排序。在仓储租户中，环保和可持续发展的各项措施重要性排在前列。

  总体而言，调查结果显示，租户企业对ESG在物流仓储行业中的重要性有较深刻的认识，尤其重视可持续发展、节能减排等各项措施，但是，目前租户对于ESG相关的实践行动仍旧滞后于意识的提升。同时，对于ESG所带来的短期成本提升也成为了租户现阶段最关心的问题。

  与租户达成共识，从绿色仓储的角度切入，帮助租户运用ESG降本增效、提升能源利用效率、获得投资者青睐，从而从长远上为租户带来切实利益，将成为业主与租户共同的愿景。

  05

  ESG助力物流地产融资，构筑可持续发展未来

  RPI(责任投资倡议)及NZAM(净零资产管理人倡议)等可持续发展投资组织的成立，对投资人的投资策略和标的选择形成了外在约束。近年来，各大投资人纷纷加入责任投资相关组织，表明其在投资实践中践行ESG的决心，从融资层面对企业提出了ESG要求。

  物流地产企业践行可持续发策略，能够有效减缓高标仓物业的价值贬损和折旧，稳定资本性支出。

  ESG措施能够降低融资成本，帮助企业获得更多融资手段和渠道，在高标仓的运营成本方面降低折现率和报酬率。从风险角度而言，具有可持续性措施的高标仓，折现率会相对较低，从而增加投资方退出时的资产回报率。虽然目前市场上尚未有绿色的高标仓资产证券化产品，但是从最近发行的“碳中和”证券化产品看，融资票面利率低60个基点。

  不仅仅是债券，其他金融产品也正在为ESG开通“绿色通道”，基于对政策全面的理解和应用，绿色仓储的开发建设和运营能够很大程度上帮助企业获得更优惠的融资或优先融资资格。

  随着ESG理念的进一步深化，除了讲述ESG故事之外，践行ESG的能力和具体计划也越来越成为投资人寻找标的时的考量。一项对于投资者的调研表明，2020年，约73%的资产管理者会考虑进行责任投资，要求被投资者提供项目方案、投资管理协议等，以考察被投资项目在环境、社会、公司等方面的未来考量。例如，黑石明确表示将重点关注企业在碳中和、多样性、良好公司治理方面的计划，对于地产板块的投资标的，黑石基金将特别注重资源管理、设立相关基准和目标、绿色租约、获取相关证照等等。

  随着大型国际投资人纷纷表示将ESG原则融入到投资中，对于中国的企业来说，ESG计划对于吸引境外融资尤为重要。

  自从2016年加入巴黎协定以来，中国2030年达到“碳达峰”，2060年实现“碳中和”的承诺受到各界瞩目。中国企业的ESG相关举措，是经济发展、跨境合作、地缘政治等多方博弈的重点，所以，在选择中国投资标的的时候，境外资本也会特别注重投资标的ESG方面的考量。

  对于仓储物流企业来说，目前投资人对ESG的关注较多地集中在减碳上。货物的仓储和运输过程中会消耗大量能源，改善、降低仓储和流转过程中的碳足迹，也成为整个行业提升未来竞争力的重要推动力之一。

  从这些情况我们可以看出，含有零碳、节能减排、可持续发展措施等ESG元素的资产，可以持续有效增加收入，降低运营成本和融资成本，同时提升抗风险能力和韧性，由此，提升资产整体价值。如果能够对资产保持这这类投入和运营，资产能够有效得到保值和增值。

  06

  ESG助力物流地产推动社会环境共赢发展

  企业践行ESG相关举措，不仅能在长远上助力企业发展韧性，也能促进物流仓储企业推动环境和社会的共赢发展。气候观察研究数据显示，2019年，中国的碳排放量超过120亿吨，占全世界碳排放量的24.23%。电力、商品制造、森林采伐、交通工具使用、粮食生产等经济发展过程中必不可少的领域，都会消耗地球资源、排放大量温室气体，成为当前气候变化的主要动因。各环节中的企业，都有责任承担起维护生态环境，共建美好社会的责任。

  仓储物流行业是实现企业和环境协调发展的重要推动行业。

  近年来，伴随着市场规模的不断扩张，我国交通运输和仓储的需求不断上升，国家统计局数据显示，我国交通运输、仓储和邮政业能源消耗量由2003年的1.28吨标准煤增长至2019年的4.39亿吨标准煤，占我国能源消费总量的比例由6.5%上升至9.01%。2021年，社会物流总费用达到16.7万亿元，占GDP的比例为14.6%，其中，运输费用、保管费用、管理费用分别为9万亿元、5.6万亿元、2.2万亿元。美国社会物流总费用占GDP比重约为8%，与发达经济体相比，我国现阶段物流总费用占GDP比重依然偏高，降本增效仍有空间，发展绿色物流前景广阔。

  仓储物流行业企业积极践行ESG相关措施，也是保证居民生活质量、助力美好生活的重要一环。目前全国共有物流相关法人单位40万家左右，从业人员超过5000万人，通过良好的企业治理和员工福祉提升，物流行业在促进就业、全民生活水平提升方面将起重要作用。尤其是新冠肺炎疫情发生以来，物流行业为保障医疗物资、生活物资流通和调用上发挥关键作用，在疫情常态化管控之下，ESG助力的物流行业良性健康发展，还将继续作为国民经济流通的血脉，保障国民经济平稳运行。

  总体而言，在电子商务高速发展、区域协作日益紧密、减碳要求越发迫切的当下，快速、高效、准确履约的同时降低碳排放，是我国物流仓储行业共同的发展目标。

  这样的发展目标，要求我们在评价物流企业和项目的同时，不仅仅注重行业一贯所要求的履约和满足消费者需求的能力，更需要切实地将企业对ESG原则的践行纳入到评价体系中。现场可再生资源的利用、能耗和排放的监测和披露、以及更广泛的社会环境影响，都将对物流企业的健康发展起重要作用。

  近年来，全球变暖的加剧和极端气候事件的频发，已将气候风险传导至市场。气候变化及其带来的极端天气和自然灾害造成的实际损失，增加了实体经济的不确定性。同时，各大经济体应对气候风险及向低碳经济转型的过程中，也会因为政策变化、技术变革等引发高碳资产重新定价，为相关产业带来风险。

  我们看到，物流地产的转型之路已经开启，如何在转型过程中，化风险为机遇，是其在下一个十年制胜的关键。

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